花卉市场调研报告
调研时间：.02.28—.03.03
调研人员：刘国庆、葛玉、史金来
为加快南海大道花卉市场方案设计进度，加快项目启动，花卉市场调研组受春华秋实集团祝总的安排，三产融合的委托，对郑州陈砦双桥花卉市场、郑东花卉市场、黄河迎宾馆花园酒店、鹤壁建业绿色基地、农业部设计研究院、农业部河北永清科研基地、河北恒都美业现代农业科技园区—花卉市场、天津曹庄花卉市场进行实地调研，在花卉市场调研时，调研主要内容包含花卉市场总体布局、业态分布、道路系统、温室结构、设备参数、投资强度、供暖、通风、遮阳、透光、加湿智能化系统、电力、供水设备、土地性质、招商政策、商户的需求、市政设施的配套条件以及市场与电商结合的发展方向和前景等。
在北京农业部设计研究院，调研组与设计院项目负责人曹楠主任就南海大道党建公园花卉市场整体布局、场地利用、启动区方案、施工图设计等进行深入对接和探讨。
郑州黄河迎宾馆花园酒店：
花园酒店主体为钢结构，以餐饮、婚宴接待功能为主。总体投资多万，3年回本，已开业6年，目前正投资万元对内部进行重新装修。
钢构结构。温室占地面积平方米，局部二层，总建筑面积平方米。温室高度约12—13.5米。由于温室建筑高度过高，冬季温室内底部温度较低，热气主要在上部，供暖效果不好。室内的热带植物较多被冻坏。
恒温系统：夏季采用中央空调降温，费用较大。冬季采用中央空调设备，投资多万，用电每度0.89元，阶梯价格。每月电费约8万元。但效果不好，未达到恒温效果。最终采用燃气锅炉供暖，水源热泵，投资20多万，达到室内分时段恒温效果。每月比中央空调供暖节省运行成本约3万元。
供水：自建，打3眼井，投资万。其中，1眼井深度约米，水温约15度（1米深井才有水温）。另外2眼井深度约米。每天需要约吨水，每吨水约4.8元。
郑州陈砦花卉市场：
目前双桥陈砦花卉市场也面临市场外迁的问题，也正在寻求与外地市场共同合作发展。
市场内，温室与温室之间间距为30米，中间道路15米，两侧为停车带。温室内部道路宽度为4.5米。内部铺装为红砖，透水、保温、保湿。
温室内通风、降温现状不太理想，夏季温度较高，今年加装空调系统。
温室柱高5米，顶高6米，满足不了商户的需求。新建市场，商户建议檐口柱高6米，顶高7米。
统一采用燃气锅炉供暖，采暖每平米费用约30元。物业管理方建议采用市政供暖较为合适，按实际使用热量计量收费更为经济。
市场内用水量不大，打了1眼井，深度约米。水温16度左右。
玻璃温室造价（不含内部硬化铺装）每平方米约元。
玻璃温室单位面积每增加1米高度，建造成本每平方增加约60元。
顶板采用双层中空阳光板，成本约90元/平方米。透光率达到96%。国内产品保持效果4-5年。国外产品保持效果时间更长些，价位高些，但周期使用成本更低。
目前运营成本约4-5元/㎡。
花卉批发市场每天租金为1.5元/㎡。观赏鱼区每天租金为8元/平方米。
温室跨度为12米，开间为8米。
立柱采用方钢或矩形钢的具体规格需要根据温室主体设计自重来决定。
室外苗木区，1亩地收取商户租金8万元，土地流转每亩地是3元。
市场内消防为后期建设。
该市场定位为批发市场，辐射全省和河南周边几个省份，全国花卉基地驻派机构多，花卉价格有优势，每日货品吞吐量大；为兼顾郑州市民零售需求，在大学路、黄河路等3地设有花卉超市，形成全市零售布点。前期为培育市场，市场管理公司鼓励各地整车进货，每车下次进货补贴元。
招商优惠政策：为商户在郑州买房提供团购价、孩子上学、商户工商注册、商会银行贷款提供担保等方面为商户提供优惠政策。
郑东花卉市场
郑东花卉市场，紧邻东四环高速西侧，用地性质为生态绿化廊道。具体用地手续没有了解到。
温室内柱网间距为12米X12米。柱高6米，顶高7米。室内视野比较开敞。室内整体硬化铺装。局部有地下一层，作为餐饮区。
花卉区租金约70-85元，根据不同区域来定。同时应注意，该市场目前位置稍偏，周边社区人口密度不高，市场有待培育，市场经营商户盈利率不高；周边无其他人气商业业态，影响市场可持续盈利。
温室内消防设备齐全。
鹤壁建业绿色基地—花卉市场
鹤壁项目用地约11公顷，总建筑面积50平方米，总投资2亿元。4个月完成从方案到施工图设计工作。
为应对大棚房治理行动，已经变更为建设用地，大食堂温室用地已改为有时间期限的商业用地，土地流转期满后商业用地性质一并取消。
办公区与生产温室、花卉市场主体建筑作为进行联体设计建设，建筑外观大气，综合利用率高。
花卉市场区域委托陈砦花卉市场招商运营，花卉果蔬生产区以及建业大食堂由建业自己经营。
花卉市场内部空间局部为两层，二层为观光参观平台，由于栏杆遮挡视线，市场内展现效果一般，目前二层的观光走廊处于闲置状态，后续改为他用。
生产温室：轻钢结构，跨度9.6米，开间4米，檐口高度6米。温室采用全玻璃覆盖，钢化高透漫反射玻璃。配置有水平内外遮阳、保温系统、立面卷轴遮阳系统。栽培设备采用手动移动苗床形式和手动物流栽培系统。
花卉市场温室：采用Venlo型温室形式，轻钢结构，跨度10.8米，开间8米，檐口高度7米。温室立面覆盖采用钢化中空玻璃，屋面采用高透自洁三层矩形中空聚碳酸酯板，增强保温性和安全性。
分质供水的给水系统：设置原水和净水两套供水系统。净水系统供给灌溉及微雾系统用水，原水系统供给湿帘、屋顶喷淋等系统用水。
精准水肥配置系统：采用增加肥水储罐+供水泵方式，可在一个灌溉周期内提供5中不同配方的肥水。
多项灌溉技术：潮汐灌溉、微喷灌溉及滴灌技术。其中潮汐灌溉系统水实现回收再利用。另外还有全自动调节温室环境湿度的弥雾加湿系统。
冷热源：采用燃气锅炉+螺杆式冷水机组方式。
生产温室采暖系统：各个温室独立智能温度控制，系统可适时调节供回水温度。采暖末端设计成围护结构边墙加湿、地面上管道加温、空中管道加温三套系统，每套系统可独立控制。
花卉市场温室空调系统：主馆采用风机盘管+全空气系统形式；局部二层采用风机盘管的送风方式；中庭高大空间采用分层空调。与全室空调相比，夏季可节省冷量30%，节省初投资和运行费用。
其中花卉市场部分是鹤壁唯一花卉市场，也是陈砦花卉公司在全省托管拥有的第一个也是唯一一个市场。占地平方米，摊位近个，辐射鹤壁市区40万人和淇县县城20万人口，距离市区18公里。
通过农业部设计院了解，该项目年5月开始设计，整体大棚面积50平方米，投资2亿元，4个月完成设计施工图，年5月份完成建造。年9月份开始与陈砦花卉公司达成战略合作协议，经过一个月的当地市场调研，10月份开始招商；年1月1日开始试运营，首批入职商户18家。
年11月第一次考察鹤壁是大约完成招商50%，目前完成招商60%，其中盆花区和工艺品区已完成全部招商，其次茶艺区和儿童游乐区，鲜切花区、宠物区和水族区招商不理想。目前大厅区域租金66元/平方米/月，交一送二，前三年不收取物业费、取暖费和水电费；鲜切花区、宠物区和水族区因为有独立隔断和吊顶，租金50元/平方米/月，交一送一。
为吸引人气，每个周末都组织举办亲子、花艺等互动活动；新春黄金周，景区参观游客达到15万人次。
目前花卉市场管理中心，包括经理、主任、会计、3-6名运营专员（含自媒体、平面设计、文案等）。
北京农业部设计院、河北永清科研基地、恒都美业花卉市场：
与设计院曹楠主任交流，建议先确定整个项目业态布局，再由业态布局确定大棚构造，由此推出地面处理方案。
对启动区的五层服务中心和温室建设开发容积率等方面，持保留意见，若没有正规审批手续，设计院可以出施工图，但将无法在施工图上加盖设计出图章。
双方提到很多有启发的设计理念，如花卉市场地下空间规划（国家有补贴），分时段恒温控制系统设计，空间分层精细化采暖设计，分区定向供暖、采光、通风、加湿设计等。另外，提出局部温室主体采用光伏发电，降低运营成本。
曹主任介绍了世界上比较著名的花卉交易中心案例。并推荐国内外几个比较好的花卉市场：如国外有荷兰阿斯米尔花卉拍卖市场，荷兰鹿特丹“丰饶之角”综合大市场，荷兰芬洛世博园，德国伊姆斯花卉公司；国内有上海鲜花港，云南斗南鲜花市场、广州岭南花卉市场等。
河北永清为带动花卉市场产业发展，专门引进农业部永清科研基地，该基地以生产集成功能为主。
科研基地总占地45亩，一期温室面积4平方米。日光温室实验室16米跨度，檐口高度为6米。以番茄、甜瓜、草莓、花卉、水培叶菜科研为主。
基地配套主要有办公、实验室、配电中心、灌溉中心。智能化设备以农业部下属华农公司自主开发为主。
河北恒都美业现代农业科技园区—花卉市场，北京花卉市场往外疏解，商户在这签约入驻率挺高。
目前该市场分期开发建设，已开放3个温室棚A/B/E区，以零售为主，批发为辅。另有2个温室C/D区未建，待市场培育成熟后再进行建设。
一期市场每月每平方元，现在已经招满。二期市场温室面积为为3万平方米。
天津曹庄花卉市场：
市场始建于3年，占地余亩，分为花卉市场、热带植物观赏园两个部分。
曹庄花卉有五大观光、休闲、科教、购物、娱乐功能区。曹庄花卉所在的中北镇曹庄村，是全国闻名的“中国晚香玉之乡”，自清末就盛产“晚香玉”、“霸王鞭”、“菊花”等花卉品种，销量辐射“三北地区”。花卉经济的长足发展催生了花卉旅游，于3年建成天津热带植物观光园，是国家AAAA级旅游景区，国家级科普教育基地。
1、花卉市场
花卉市场大棚设备已经非常陈旧，通风设备损坏，夏季采用老式水幕降温，下水道采用明渠，内部采光不佳。
外墙搭建欧式风情街，为独立砖墙结构2层门面房，主要是鲜切花、工艺品、古玩业态。鲜切花店没有独立冷库，早上8点-8点半有鲜花早市。
花卉大棚分为2个区域，A区有10平方米，B区有平方米，还有一块露天区域。A区主要有盆花、假花、器材、花种花肥、工艺品、水族，水族区域有独立隔断，为商家自行搭建；B区有花盆、花瓶、家具、花架、鸟类；露天区为小型果树、苗木、水生植物、宠物、景观石。
市场内摊位为20-40平方米，租金为35元/平方米/月。
花卉市场虽然设备已经陈旧，但业态经营非常丰富，几乎可以买到所有提升生活品味的商品。
宠物市场多数已经搬到在室外，异味太重是主要问题。
2、热带植物观赏园
为4A级景区，门票60-90元，以亲子游为主要卖点，在秋冬季具有很好的客流量。、
周边配套
曹庄花卉市场内有停车场和公交车终点站，总占地约亩，公交车直通火车站，停车方便；大门对面是大型儿童游乐场“希尔城”，占地3平方米，为4A级景点；希尔城前面是宜家家居，建筑面积多平方米；宜家家居北侧是大型商业综合体永乐梦乐城，建筑体量达到000平方米以上，有大型商超、数字影院、品牌专卖等。
所以曹庄花卉市场及周边已经形成了观光、休闲、科教、购物、娱乐大型功能区域，其综合容纳客流量可达到10万人次/日。
三线城市花卉市场建设建议
建议整体定位为多业态布局，花卉零售、批发、产品展销、科普教育、旅游观光，打造城市特色名片。
建议协调公交部分将88路等公交车线路终点站南移至花卉市场。
花卉大棚内要配备现代化的喷淋消防设施。
花卉市场建设用地性质、建造标准和运营模式方面，郑东花卉市场可以借鉴参考。
温室建筑南北两侧外立面增加党建元素时，在结构设计上单独考虑，不应整体提高温室建筑高度，可以在外侧结构单独提高高度。
科研中心建筑结构要与市场温室建筑联体设计，鹤壁建业绿色基地可以借鉴。
7.供暖建议采用市政供暖或燃气锅炉。
8.供水建议采用自建和市政供水形式。
9.建议引进农业部或其他高校科研基地，支撑市场综合发展。
10.花卉市场建设建议考虑为后期地下开发预留空间。
11.市场后期运营可以引进外部有资源的运营团队，如陈砦花卉市场、岭南花卉市场等管理团队。
